화요일 세무 전략: 부동산 전문가의 세무 전략


부동산 전문가의 세금 전략은 상당한 금액의 소득세를 절약할 수 있습니다.몇 주 전, 나는 큰 부동산세 공제를 확정 신고에 도입하는 한 가지 방법, 휴가 임대 세금 전략에 대해 이야기했다.

이번 주에는 큰 공제를 받을 자격을 얻는 두 번째 방법에 대해 설명합니다. 부동산 전문가의 세무 전략.

고소득 납세자로 부동산 관련 큰 세액 공제를 확정 신고에 넣고 싶다면? 그래, 이것은 당신이 고려하고 싶은 옵션입니다. 게다가 지금은 매우 새해의 시작은 이 전략을 사용하기 시작할 때입니다.

하지만 자세한 내용을 살펴보자…

노트: 우리는 매주 화요일에 세금 전략에 대해 블로그를 작성합니다. 전체 목록을 보려면 여기를 클릭하십시오 : 화요일 세금 전략.

한마디로 부동산 전문가세 전략

부동산 전문가의 세무 전략은 주로 투자자가 누리는 감가 상각 공제를 위해 작동합니다.

임대 부동산을 $ 1,000,000에 구입한다고 가정합니다. 아마도 $ 100,000의 지불금과 $ 900,000의 주택 융자를 사용합니다. 임차인이 연간 임대료의 60,000달러를 지불한다고 가정합니다. 그 금액이 영업 비용을 다루고 모기지 대출을 지불하는 것으로 가정합니다.

경제적으로, 이 배열은 잘 작동할지도 모른다. 속성은 높은 평가를 받을 수 있습니다. 안정적인 모기지 지불은 시간이 지남에 따라 대출을 완료할 수 있습니다. 아마도 당신은 돈을 벌고 있습니다.

그러나 세무 회계 규칙을 사용하면 수익에 상당한 감가 상각비를 추가할 수 있습니다. 즉, 투자의 가치는 천천히 성장할 수 있지만 매년 해당 자산의 손실을 폐지할 수 있습니다. 어쩌면 사실, 지금 설명한 것과 같은 부동산의 경우 연간 약 30,000 달러입니까?

문제는 대부분의 고소득 투자자는 대규모 감가상각에서 파생된 세금 공제를 사용할 수 없다는 것입니다. (덧붙여서 중류계급의 투자자는 그렇게 합니다.)

예: 조지와 마사는 일로부터 $200,000을 벌고 감가상각을 위해 $30,000의 손실을 창출하는 투자 부동산을 소유하고 있습니다. 그들은 $30,000의 손실을 사용하여 벌어들인 소득의 일부를 보호하고자 합니다. 그러나 할 수 없습니다. 세법은 수동적 손실 공제를 제한합니다.

그러나 세법은 일부 납세자가 이러한 수동적 손실을 사용할 수 있도록 허용합니다. 그리고 할 수있는 한 그룹? 부동산 전문가.

예: 존과 아비게일은 또한 일로부터 20만 달러를 벌고 3만 달러의 손실을 창출하는 투자 부동산을 소유하고 있습니다. 존과 아비게일은 $30,000의 손실을 사용하여 직장에서 벌어들인 수입의 일부를 보호할 수 있습니다. 그리고 그 이유는? 존은 부동산의 전문가로서 자격이 있기 때문입니다.

부동산 전문가의 세무 전략을 작동시키는 비결

부동산 전문가의 세무 전략을 기능시키는 비결은? 예선 부동산의 전문가로서.

기본적으로 세법은 두 가지를 고려합니다.

우선 납세자 또는 기혼 공동납세신고서의 납세자 중 한 명이 “부동산 개발, 재개발, 건설, 재건, 취득, 전환, 임대, 운영, 관리, 임대 또는 중개 무역 또는 사업” 에 종사합니다.

팁: 그런데? 인용된 언어(법령에서 유래)로 주의를 기울여야 하는 키워드는? 「임의」라는 말.

둘째, 부동산 전문가로서 자격을 얻으려면 개인은 다음을 수행해야 합니다.

  1. 업무 시간의 50% 이상을 부동산 거래 및 비즈니스에 소비합니다.
  2. 부동산업계나 비즈니스에서 750시간 이상 일하고 있습니다.
  3. 수동적 손실을 창출하는 부동산 투자에 실질적으로 참여한다.

부동산 거래 또는 비즈니스에서 일하는 것에 대한 마지막 메모. 개인 사업주를 소유하거나 개발, 건설, 임대, 관리, 중개와 같은 파트너십의 파트너인 경우 개인은 부동산 거래 또는 비즈니스에서 일할 자격이 있습니다. 또한, 개인이 기업의 직원으로 일하고 사업의 5% 이상을 소유하고 있는 경우, 그 개인은 부동산 거래 또는 사업에 종사할 자격이 있습니다.

예: 앞의 예에서 언급한 부부인 존과 아비게일은 납세 신고서에서 일한 20만 달러의 수입과 3만 달러의 부동산 손실을 보여줍니다. 존은 부동산 전문가로서 자격이 있기 때문에 그들은 30,000달러의 손실을 뺄 수 있습니다. 존이 자격을 얻는 한 가지 방법은? 그가 건설업 또는 사업을 운영하는 기업의 5% 이상을 소유하는 경우.

부동산 전문가의 세금 전략에 의한 절세 가능성

제대로 구성되면 대규모 감가상각 공제 또는 공제 집합은 종종 납세자가 벌는 다른 고과세 소득을 보호합니다.

예: 단일 자영업 부동산 중개인은 자신의 비즈니스에서 풀타임으로 일하고 $300,000을 벌고 있습니다. 그는 또한 부동산에 투자하고 그 운영에 실질적으로 참여하고 있습니다. 결과적으로 투자로 인한 손실은 그의 소득을 보호합니다. 예를 들어 투자가 현금흐름 관점에서도 손익분기점이지만 감가상각으로 인해 10만 달러의 손실이 발생한 경우는 어떨까요? 그는 $300,000의 브로커 수익과 $100,000의 임대 손실을 상쇄합니다. 결과? 그는 $200,000의 소득세를 지불하기 때문에, 아마 매년, 연방과 국가에 있는 소득세를 $30,000에서 $40,000 절약할 수 있습니다.

부부가 공동 납세 신고서를 제출하고 고소득자와 부동산 전문가를 결합한 경우, 납세 신고서는 부동산 손실을 사용하여 비부동산 전문가의 수입을 보호할 수 있습니다.

예: 부부는 W-2 작업에서 100만 달러를 벌는 고소득 배우자와 가족 임대 부동산 포트폴리오를 관리하기 위해 절반 시간(연간 약 1,000시간) 일하는 배우자를 포함합니다. 임대 포트폴리오는 약간의 긍정적 인 현금 흐름을 창출하지만, 감가 상각으로 인한 종이면은 매년 40 만 달러의 손실을 나타냅니다. 부부는 600,000달러의 순소득에 대해 세금을 지불하고, 아마도 연방 및 주 소득세로 약 150,000달러를 절약할 것이다.

부동산 전문가 전략의 터보 충전기

일반적으로 부동산 투자자는 39년 이상 상업용 부동산을 감가상각하고 27.5년 반에 걸쳐 주택용 부동산을 감가상각합니다.

투자자가 $200,000의 토지와 $800,000의 건물에 해당하는 $1,000,000의 부동산을 구입하면 투자자는 $800,000의 건물만 감가상각합니다.

$ 800,000의 연간 감가 상각비를 계산하려면 상업 건물에서 투자자는 $800,000을 39년으로 나눕니다. 즉 연간 2만 달러에 가까운 감가상각비가 차감됩니다.

$ 800,000의 연간 감가 상각비를 계산하려면 거주 부동산에서는, 투자자는 $800,000를 27.5 년으로 나눈다. 따라서 약 30,000달러의 연간 감가상각비 공제입니다.

그러므로 더 큰 공제에 관심이 있는 납세자는 주택용 부동산에 집중하고 싶을 수도 있습니다.

게다가 세법은 부동산 투자자에게 소유의 초기에 더 많은 감가상각을 로드하기 위한 트릭, 즉 비용의 분리를 제공한다.

비용 분리로 인해 부동산 비용의 건물 부분(이전 단락에서는 800,000달러)이 부동산(일반적으로 27.5년 또는 39년에 감가상각)과 동산(매우 신속하게, 경우에 따라 심지어 감가 상각)으로 분해됩니다. 많은 경우 소유권의 첫번째 1 년 또는 2 년에서).

예를 들어, 800,000달러 아파트 건물은 납세자가 27.5년 만에 감가상각하는 600,000달러 부동산과 소유권의 첫 1~2년에 주로 감가상각되는 200,000달러 개인 자산 비용 분리될 수 있습니다.

전략의 한계

다만, 2021년 이후 세법에 따라 납세자가 1년간 차감하는 초과사업손실은 납세신고서에 기재된 무역 또는 사업소득에 2021년에 262,000달러, 미혼인 경우는 2022년에 270,000달러 , 미혼의 경우 524,000 달러, 540,000 달러로 제한됩니다. 결혼하고 있으면 2022년에.

이 제한은 최고 소득 납세자가 부동산 전문가의 세금 전략을 통해 모든 W-2 소득을 항상 보호할 수 있는 것은 아닙니다.

예: 부부는 W-2 임금으로 연간 200만 달러를 벌는 임원과 가족 부동산 임대를 관리하는 배우자를 포함합니다. 부동산 관리사의 배우자는 부동산 전문가로서 자격이 있습니다. 그리고 임대 포트폴리오는 (지면에서) 연간 100 만 달러를 잃습니다. 그러나 2021년의 경우 부부는 W-2 수입을 보호하기 위해 524,000달러의 부동산 손실만 사용할 수 있습니다.

이 전략이 어떻게 폭발하는가

그것이 실패하면 부동산 전문가의 세금 전략은 두 가지 이유 중 하나로 실패합니다. 첫째, 부주의 또는 정보 부족 납세자가 시간의 일부를 잃기 때문에 실패합니다. 그 잃어버린 시간? 납세자가 일상 업무에 관여하지 않는 투자자의 활동 시간. 그리고 납세자가 외부 부동산 관리자를 고용하는 부동산 관리자의 시간.

예: 토마스는 그의 부동산 거래 또는 사업에서 1000 시간을 보냅니다. 그것은 그가 무역이나 사업에서 일하는 시간의 50% 이상에 해당합니다. 그러므로 그는 부동산 전문가세 전략의 자격이 있다고 가정한다. 불행히도, 그는 부동산 일상 업무에 관여하지 않기 때문에 150 시간의 투자자 유형 활동을 계산할 수 없습니다. 게다가 그는 외부 부동산 관리자를 고용했기 때문에 150시간의 부동산 관리 유형 활동을 계산할 수 없습니다. 750시간의 최소 임계값으로 계산되는 것은 불과 700시간이며, 그는 부동산 전문가의 자격을 얻을 수 없습니다.

부동산 전문가의 세무 전략이 실패하는 두 번째 이유는? 투자자는 감사인이 수락하는 타임 로그를 만들 수 없기 때문입니다. 이것은 일종의 부당한 실패의 방아쇠입니다. 세법은 기록 관리 업무에 대한 합리적인 접근법을 제안하고 있으며, 그 추정은 괜찮습니다. 그러나 감사인은 제3자 증명뿐만 아니라 매우 고품질의 동시 기록을 원할 것 같습니다.

부동산 전문가 전략은 이러한 납세자에게 최적

부동산 전문가의 세무 전략은 부동산에 직접 투자하고자 하는 풀타임 부동산업자, 브로커, 부동산 관리자에게 적합합니다.

이 전략은 부동산 거래 및 사업을 소유하고 운영하는 개인에게도 적합합니다. 그래서, 건설 회사의 소유자처럼.

마지막으로 고소득 부부는 종종 전략을 매우 잘 작동시킬 수 있습니다. 한 배우자가 많은 수입(예: 1,000,000달러)을 벌고 다른 배우자가 부부의 임대 포트폴리오를 관리하고 감가상각비 공제(예: 연간 50만 달러)로 다액 종이 손실을 발생 배우자는 W-2를 공제함으로써 소득세를 극적으로 줄일 수 있습니다. 부동산 손실을 수반하는 임금.

기타 출처

수동적 손실 제한 규칙 및 중요한 참여 규칙은 섹션 469의 재무부 규칙에 자세히 설명되어 있습니다. 그 정보는 면밀한 조사가 필요합니다.

또한 부동산 전문가의 트릭이 어떻게 작동하는지, 투자자가 부동산 시간을 계산하는 방법, IRS가 부동산 전문가를 감사하는 방법에 대해 자세히 설명하는 블로그 게시물도 있습니다. 이 정보는 이 도박에 대해 더 배우는 사람들에게도 도움이 될 것입니다.

마지막으로, 언제나처럼 납세자는 이러한 전략에 대해 세무사와 논의하고 싶습니다. 그 또는 그녀는 당신의 특정 상황의 세부 사항을 알고 있습니다. 그리고 우리의 공인 회계사 사무실을 위한 이 플러그: 당신이 도울 수 있는 세무 고문관이 없다면, 저희에게 연락하는 것을 고려하십시오: 넬슨 CPA.

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